三住宅用地溢价率持续走低 四季度房企或将积极抄底拿地

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日前，中国指数研究院发布报告，2014年三季度，全国百城住宅用地楼面均价2389元/平方米，环比二季度上涨1%，仍处于历史高位。3.3%的溢价率比去年同期低13.3个百分点，连续三季度同比下降，土地市场延续低迷态势。

    报告认为，2014年三季度全国房地产市场继续受困于高库存，房企资金压力大等影响，市场持续走低。开发商预期愈发悲观，拿地意愿持续走低，三季度土地市场延续低迷，成交量继续萎缩。处于风险考虑，开发商拿地目标向中心城市核心区域转移，成交结构影响三季度百城地价依旧保持高位，而溢价率继续下行，流拍与底价成交增多。

    楼面价仍居高位

    10月17日，北京土地市场门头沟区两宗地块以总计59.7亿元的金额成交，其中门头沟永定镇南区地块楼面价约为14185元/平方米，溢价率为35.2%;10月22日，上海三湘集团以9.65亿元竞得浦东张江一幅住宅地块，楼面价26057元/平方米，溢价率高达93%。两条土地市场的消息为低迷已久的土地市场平添些许亮色。

    中国指数研究院发布《2014年三季度百城住宅用地价格报告》显示，2014年三季度，2389元/平方米的百城住宅用地楼盘均价环比二季度上涨1%，仍处于历史高位水平。100个城市中有34个城市住宅用地楼盘均价同比上涨，45个城市下跌，其余21个城市相关时期无土地成交。

    从区域分布看，价格较高的城市以长三角和珠三角地区居多;价格较低的城市主要集中在中西部地区。其中，珠三角地区楼面均价为4658元/平方米，价格在各区域中最高，同比上涨55.7%，创近四年来新高;长三角地区楼面均价为2895元/平方米，环比上涨13.7%，继一季度后再次环比上涨。

    报告指出，三季度开发商拿地集中于中心城市的优质地块使得十大城市楼面价上涨。以北、上、广、深为代表的十大城市住宅用地楼面均价为6301元/平方米，继一季度后再创新高，约为百城平均水平的2.6倍，差距进一步扩大

    溢价率持续下行

    住宅用地楼面价高位运行难掩溢价率下滑趋势。报告显示，2014三季度，百城住宅用地平均溢价率为13.3%，比去年同期低13.3个百分点，较二季度略微提升0.7个百分点，连续三个季度案同比下降，土地市场延续了此前的低迷态势。

    其表现为底价成交和流拍现象增多，100个城市中有42个城市住宅用地溢价率为0，数量比二季度增加10个。环渤海、长三角、珠三角、东北、中西部等五大区域溢价率均低于20%，且溢价率均出现同比下降，其中东北地区三季度平均溢价率仅为0.6%，溢价率趋近于零。

    值得注意的是，虽然十大城市住宅用地楼面价热火朝天，但溢价率上的表现并不理想。报告显示，三季度十大城市住宅用地平均溢价率仅为16.9%，较去年同期低18.8个百分点，下行幅度大于百城，其中十大城市溢价率均出现同比下降。

    而今，延续了三个季度的低迷土地市场态势正迎来转机。业内人士认为，三季度土地市场受下行预期影响，开发商拿地态度谨慎，致使土地溢价率较低。不过，9.30央行新政后楼市预期正在向积极方向转变，率先体现在土地市场升温，一线城市表现尤其活跃。预计四季度房企或将积极抄底拿地，竞争将比三季度有所增加。