“被限族”如何继续购房？

广徽晨

　　临近年底，限购非但没有放松，反而继续加码。11月18日，广州在此前新“国五条”广州细则的基础上加码调控，出台了全新“穗六条”。新规规定，非本市户籍家庭要连续缴纳个税或社会保险的期限从之前的“1年以上”变成了“3年以上”，业内估算，这个政策起码将影响广州两成购房者。
　　然而，限是一回事，对于房地产而言，有些是为了改善住房环境而换房，有些是为了抗通胀而购房，有些是为了继续在房市里头淘金，总之，就算已经没有了购房名额，不少“被限购族”仍然“心思思”。如何寻找机会实现购房梦，本文综合市场的实际需要试图做一些服务指引。究竟继续入市仍是黄金万两，还是危机四伏，这些就留给聪明的读者们自己去做判断了。
　　招数1
　　腾挪名额有四招
　　腾挪购房名额，是没有购房名额的人们最常用的一种方法，其中“买一卖一”是最普遍的做法。而另外的一些招数也各有利弊，市民可自己做出权衡。
　　1、卖一买一
　　“卖一买一”，顾名思义，就是已有二套房的买家把手头上的一套房卖掉，从而腾挪出一个买房名额。不过，这样做有多个风险。记者了解到，“卖一买一”者要等原物业卖出，并且出新的房产证后才能再“买一”。由于这之间存在时间差，“卖一买一”者要承担一定的风险。很有可能原业主卖了一，新证未出，但又碰到了自己“心水”的房子却买不到的尴尬。此外，更重要的是，如果是前两套房都使用了银行贷款，根据银行“认房又认贷”的政策，买家“卖一买一”中要“买一”恐怕很难贷到款，就要面临付全款的资金压力。
　　2、赠一买一
　　“赠一买一”，就是把房屋赠给名下无物业的直系亲属以腾挪出一个购房名额。不过，赠与房屋本身以及获赠人未来出售房屋，都需要缴纳相关费用。记者了解到，财政部、国家税务总局近年关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题已出台多个通知，购房者在处理房产赠与时应认真研究国家有关规定，并最好就具体问题征询法律界人士及税务部门，谨慎处理房产赠与事宜。而目前社会上通常的做法是赠给自己的父母，因为这样可以免征个人所得税。
　　3、以子女名义独立门户
　　限购令中“本市户籍居民家庭”指的是夫妻双方及未成年子女，家中18岁以上成年子女可重新立户购房。这样，年轻子女作为首次置业者，享有多种购房优惠，不过，他们的还款能力不强，恐怕需要家长多多资助，也需要家庭强大的经济实力。
　　4、以父母名义买房
　　有市民有购房计划，却苦于没有购房名额，所以希望能以父母名义新购一套住房。不过，此事的风险就比较大，法律界专业人士认为，如果坚持独资买房，且房产证上的名字是其父母，在法律上，此行为将被视作赠与。如果想在父母百年归老后独得房产，可以让父母立遗嘱并进行公证，以此说明该房产日后将由他一人继承。而立遗嘱也并不见得百分百保险，父母可以随时修改遗嘱，还是有一定的风险。
　　招数2
　　弃住从商很热门
　　对于被限购族来说，在限贷、限购的前提下，投资商业地产，似乎是一个不错的选择。而且，即使你没有被限购，“穗六条”新政将二套房首付提高至七成后，购买住宅的门槛其实已比购买商业地产的标准还要高。所以当下买办公楼、商铺甚至酒店式公寓的越来越多。
　　相对于住宅地产，投资商业地产的模式和途径更加复杂和多样化，投资者可以根据自身的经济实力、投资目的、收益要求等因素综合选定合适的商业地产投资项目。不过需要注意的是，商业性质的物业与住宅物业在购买政策方面有明显的不同：
　　1、公积金无法用于购买商业地产
　　住房公积金个人住房贷款只支持缴存职工购买、建造、翻建、大修自住住房，是为了保障百姓住房的，购买商铺、写字楼等非自住住房一律不能申请公积金贷款。总而言之，公积金不可以用于购买商业地产。提取公积金用于商业地产也是不被允许的。
　　2、商业地产需缴纳的购房成本不低
　　目前购买商业地产的首付比例为50%，利率上浮10%。另外，购买商业地产，需要缴纳的费用没有住宅产品是否满五年、唯一住房的限定：比较重头的税费是：契税3%；营业税：全额或差额的5.6%；土地增值税：差额按照适用税率计算。如果增值多的话，税费越多。
　　3、商业地产贷款不受套数限制
　　商业地产目前的性质是属于非限购产品。从国家出台的政策来看，商业地产贷款是不受套数限制的，但是能否成功贷款还要看申请贷款银行的具体规定。比如已经在银行贷款买了两套住宅的购房者，按照国家规定，再买商业地产时贷款是不受限的。但是有些银行出于对房地产市场风险的考虑，已经自行发布规定，一律不接受在银行已有两次贷款记录的购房者再次贷款申请（包括商业地产）。
　　4、商业地产不计入房产总套数
　　根据政策规定，商业地产和普通住宅是区分开来对待的，也就是说购买商业地产的项目是不计入个人房产总套数的，所以即使手上持有多套商业物业，只要符合相关“不限购”条件，是不会影响住宅的正常购买。
　　招数3
　　购买使用权有风险
　　目前市场上出现了不少仅有“使用权”的物业。打出旗号“以租代售”。这类房子一般“价格”很笋，因此也吸引了不少没有购房名额的投资客。这些物业推出租期很长，有二十多年，也有三十多年。不少仅出卖“使用权”的开发商也称，该长租物业土地性质虽然为集体土地，但楼盘以长租的方式出售使用权，不存在产权交易，因此不存在类似“小产权房”违法的问题。
　　不过，根据物权法规定，房屋租赁最多仅能签订20年合同，剩余年限不受法律保护。因此，投资客除了要考虑收益问题外，购房者在租赁的过程中，一定要与开发商在合同里注明相关的违约赔偿等问题，以防在租赁期内开发商出现反悔收回物业的情况。由于这类物业不受主管部门的预售款安全监管体系制约，所以也有可能出现烂尾的情况，市民要维护自己的权益，一定要多留个心眼，实在要租，也是租“现房”比“期房”更保险。
　　招数4
　　不限购地区淘金
　　一线城市限购，成为众多二三线城市淘金的机会。目前，号称面向广州客源的“不限购地区”越来越多。
　　在广州的区域中，“两市”——从化、增城是不限购的。而在广州周边，清远、东莞、中山、惠州等等珠三角城市的不少楼盘，也纷纷对广州市场发起进攻。
　　这些二三线城市的楼价比起广州来说，有些可能仅是四分之一的水平，非常诱人。但是，值得注意的是，目前，一些二三线城市虽然不“限购”，但是在贷款上通常对外地人购房有限制性政策，比如要按照“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”等等。也就说，外地人在这些区域置业如果没有纳税或社保证明，或只能一次性付款，因此购房者在决定购房前，要咨询清楚当地银行的贷款政策。
　　招数5
　　到海外购房去
　　如今海外房产可谓炙手可热，近两年的房展会，海外房产都是当仁不让的主角。据胡润百富调查显示，中国高净值人群中拥有海外资产的已经达到33%，海外资产在可投资总资产中的平均占比为19%。投资标的以房地产为主。在目前没有海外资产的高净值人群中，也有将近30%的人在未来3年有进行海外投资的计划。
   
   
   
   
   
   
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