中国楼市全面崩盘已经开始(转载)

tu707974

　　最近房地产行业最大的新闻，就是杭州两个房地产开发商房价大幅下降销售的新闻。这个新闻出来以后，全国震惊，因为没有一个人预测到杭州房价会突然一夜之间大跌。
　　这个新闻出来以后，出现两种截然不同的声音：
　　1、部分人认为只是个别现象，房价继续看多；
　　2、部分人认为全面房价下跌开始了；
　　杭州房价下跌究竟是个例还是全面爆发危机的开始呢？
　　部分人看涨的理由是：开发商不缺钱；政府和银行是房地产的实际“股东”。股东不会看着房价下跌不管。
　　部分经济学家跳出来说：以前也多次出现房价下跌，但后来都又涨上去了。所以，这次房价下跌也会再次上涨，等等看多的理由。
　　实际，看似有理的上面2个理由都完全站不住脚，甚至是不懂经济的人才能说得出口的。原因是：
　　1、开发商不缺钱不等于房价就不会下跌，反而是房价要下跌的理由。因为长期看开发商不缺钱才会大量建设房屋，才能导致房屋供应增加，而供应增加会促进房价下跌。而开发商缺钱反而会导致供应减少。所以以开发商有钱来判断房价会上涨，完全是本末倒置；
　　美国房价下跌难道是因为开发商没有钱了吗？
　　2、政府是房地产最大的获利者，银行是房屋的最大实际持有者。除非再次大规模宽松货币，但现在，中国出口企业已经开始大量转移和倒闭，如果再次货币宽松导致国内生产成本再次大涨，那么我们的出口基本就完了。而且人民币对内贬值，对外升值必定加速资金外逃。美国现在正在收紧宽松政策，很多新兴国家货币大幅贬值，这种情况下。如果中国大量印发人民币，后果一定是人民币汇率的大跌。以上这些变化将最大限度的约束央行发行货币的空间。只要不大出现更大规模货币宽松，银行和地方政府就是想救房价也有心无力了；
　　3、以前房价下跌以后多次大幅上涨，并不代表房价每次下跌以后都一定必须大幅上涨。如果是这样，那么房价一直上涨都不会下跌了。在人类的历史上出现过一直上涨都不大跌的东西吗？这种观点的人，认为以前怎么样，将来就一定还是这样。经济如果是这样分析，那么经济就永远只能一个方向运动。那么世界上根本就不该出现经济变化。也就不该有什么经济危机。因为经济在这样的理论下就不可能改变。说这样话的人，实际根本不懂经济，他们仅仅是经验主义者，他们只会统计以前来推断将来，这种人是线性思维的人，他们无法结合现实变化分析事物从量变到质变过程，这种人更不可能预测未来的变化。
　　这次杭州房价下跌，在很多人看来好像不是什么大不了的事情，在我看来。这次杭州房价下跌意义非凡。这是中国房价明显的转择点。理由如下：
　　1、杭州房价下跌是在开发商不缺钱的情况下主动降价；
　　大家想想开发商不缺钱，为什么开发商会大幅降价销售呢？只有一个原因，就是不大幅降价没有人买，说明现在杭州市场的房价已经出现严重的供过于求（相对市场购买力）。
　　2、杭州房价下跌是在开发商和老百姓普遍看涨房价的情况下下跌的；
　　开发商大量拿地，说明很多开发商是看多后市房价的。老百姓也是强烈看多房价的。这种情况下房价下跌意味什么呢？开发商看多后市，当然不会轻易降价销售，更不可能大幅降价销售了。老百姓看多后市，一定会尽力提前购买，而不会等待降价购买了。如果这种情况下都出现大幅降价销售，一定是开发商感觉到销售极其困难了，市场真实行情一定是和大部分人的预期截然相反。
　　3、杭州房价下跌幅度很大，远远低于周边房价；
　　这次房价下跌幅度达到20%，为什么不是5%或10%呢？两个都有销售策划团队的房地产开发商，应该是在可能的情况下尽可能的提高价格销售，而不是一次降价这么多。除非，销售团队感觉不降价这么多根本不可能快速脱手。
　　4、杭州房价下跌的开发商明知道房价下跌会导致老业主闹事也要降价销售；
　　明知道大幅降价会导致老业主闹事，开发商还是选择了大幅降价，说明开发商已经顾不得这些老业主了。降价销售迫不得已。
　　5、杭州房价下跌以后房地产股票马上大跌；
　　杭州房价下跌之所以能导致房地产股市大地震，说明杭州房价大跌已经让部分机构看空房地产后市。
　　6、杭州房价是在没有新增加调控政策的情况下大跌的；
　　以往房价之所以下跌以后会多次上涨，主要是因为政策调控所致，因为政策调控出台，很多购买者减缓购买步伐，导致购买力突然减少所致。而不断的政策调控导致开发商不敢放心拿地或开发，进而导致后续供应减少。需求只是暂时被压制，而供应却真实的减少了。所以，每次房地产调控以后房价都出现报复性的大涨。
　　但这次不一样，因为多次调控以后的大涨，已经导致老百姓不再相信调控，而且这次房价下跌，是在没有出现什么严厉的调控政策下发生的，这在以前是从来没有出现过的。没有任何影响下房价突然下跌。而且，数据显示，财政部公布2013年全国财政收支情况，其中国有土地使用权出让收入41250亿元，比上年增加12732亿元，增长44．6％。开发商拿地积极性空前高涨，很多地方土地出让金大幅增加。可见开发商大部分多么看好后市。
　　在老百姓不再相信房价要下跌、开发商不再担心政府调控的时候，房价居然自己大跌了。说明即使市场购买者全力以赴，也无法消化大量的房屋供应。这次杭州房价大幅下跌是严重供过于求的市场残酷竞争的必然结果。杭州房价下跌实际是泡沫到了极点自然破灭结果，这是最高级别的泡沫破灭。也是最恐怖的下跌——在强烈的上涨预期中“意外”大跌。
　　实际，全国所有城市的房地产情况都相差不大。中国的房地产泡沫已经接近极限了。杭州只是首先出现问题而已。我认为这是因为杭州接近温州，受到温州房价下跌的影响比较大而已，因为杭州人能更清楚的看见温州房价下降以后的惨状，相比全国其他地方，杭州买房者会更谨慎，而开发商危机意识会更强。所以温州最先出现问题也是情理之中。随着这种影响的逐渐扩散，这种感染是加速度扩张的。因为出现第一个的时候，大家会认为是特殊情况，出现第二个的时候，大家认为还是个别原因，出现第三个的时候大家信心开始动摇。。。。。。越来越多的城市出现房价下跌以后，大家开始恐慌一起抛售，这时候崩盘就不可避免。实际，中国的房价下跌过程将会类似于当年股市下跌的过程——在全民疯狂中开始下跌。
　　全国房价下跌指日可待。很多人说，现在盼望房价下跌，说明想抄底的人很多。抄底的人一多了，房价就会再次大涨，实际这种观点是错误的，原因如下：
　　1、一旦房价下跌幅度过大，银行就会出现亏损，银行必定会收紧贷款。而贷款的收紧会导致购房能力的下降，进而导致需求下降；
　　2、房价一旦下跌幅度过大，就会有部分房屋成为负资产，出现部分人主动断供，最后银行不得不把这些房屋进行拍卖。而大量的拍卖会增加房屋市场的供应加剧供过于求，进而加速房价下跌。而房价下跌又会导致更多的房屋成为负资产，进而导致更多的断供。并形成恶性循环；
　　3、房价大幅下跌，会导致整体经济大幅下滑，进而引发大量的企业倒闭和工人失业。整个社会收入会大幅下降。这时候很多人买房已经不是最重要的事情了，最重要的事情是怎么养家糊口。
　　古人说得好：衣食住行，住房需求是排在衣服和吃的后面，在人们收入大幅减少以后，房屋购买的需求就会下降。
　　4、房价下跌预期强化以后，大量的投机和投资者会争先恐后的抛售手中天量的房源，这个量是非常巨大的。天量的房源会导致房价跌跌不休，根本找不到那么多接盘的力量。中国投机者和投资者手中的房源加上开发商未售、在建、拟建的总房屋，几乎够所有的城市人家家都拥有一套住房了。
　　5、一旦房地产萎缩导致经济大幅下滑，失业率增加，在城市打工的部分人就不得不回到农村。这样也会导致城市房屋需求的下降。
　　如果说房价一旦下跌，大量的人肯定会抄底，那么现在的鄂尔多斯和温州怎么没有见大量的人去抄底呢？
　　所以，一旦房屋下降，即使有部分人抄底，也远远无法化解房屋过剩的局面，最初抄底的人，也许会重复当初高位抄底股市被套一样的悲剧。
　　那些说房价下跌只会在三四线城市蔓延，是绝对错误的，因为一二线城市的房屋空置率也是很高的，一旦房价下跌蔓延。银行就会风险意识就会加强，而大量的炒房者亏损和房价下跌预期，会让所有的炒房者心惊胆战，炒房者都会恐慌性的抛售房屋。一二线的炒房者和三四线的炒房者很多甚至是同一批人。他们怎么可能在看见三四线炒房者倾家荡产的情况下，死守一二线的空房子呢？更可能出现三四线城市大跌，一二线城市上涨的情况呢？中国的房地产投机充满所有的城市，每个城市都有大量的空置房。说一二线城市需求刚性都是骗人的。美国房价大跌的时候，也没有出现中心城市房价上涨的情况。
　　在温州取消限购，温州房价也没有任何好转的迹象下。现在杭州房价又开始大幅下跌了。随着一个个泡沫的破灭，危机将很快蔓延。温州出现的问题将在全国上演。房地产下跌的结果将是灾难性的。这是我们疯狂和无知的结果。我们必须为自己的疯狂承受一切后果。希望人们在经历过金融海啸后能汲取教训，这样我们的民族在海啸后还能看见希望！
   
   
   
   
   
   
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