任志强房地产的六个问答PK我的六答

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　　任志强：关于中国房地产的六个问答
　　任志强关于中国房地产的六个问答还是很有水平的，只可惜啦！博儒邂逅专家、隐士挑战权威、专业将赢得掌声！且让我一一作答吧！
　　原创思想
　　中国房价是产业系统设计出了问题：正确应该是让开发商竞低建筑成本加房产税而不是竞高地价加开发商超级暴利 。
　　一问：为什么富豪排行榜上有那么多房地产商？
　　林答：中国房地产政策实际是向老百姓“抢钱”
　　中国房地产不是市场经济，中国房地产价格被政府严格操控着，不说是操控自如，也是有绝对的控制力。因为政府掌控着土地银行汇率等房地产的关键要素。中国的房地产本质上已不是一种行业，而是少数人剥夺多数人财富的一种工具。在这个工具上，寄生着很多食利者。这个食物链的最上层就是地方政府。
　　地租
　　中国房地产的问题，不在于房价过高，换言之，高房价受到的众多责难只是问题的表面现象，包括房屋占有在内的财富分配的严重不公或许才是问题的症结所在。马克思揭露了地租本质，绝对地租产生于土地所有权垄断，由土地所有者收取。中国革命的重要成果是实行了土地国家所有和集体所有，地价为零或非常低。改革开放以后的土地开发过程， 逐步实现低地价向高地价转化。还有垄断地租，指自然资源的垄断所产生的租金。第三部分是级差地租，由土地位置和投资的不同而产生， 在市场经济下通过不同地段的不同价格表现出来。 国家征收土地增殖税把大部分级差地租收上来，作为专用款投资于城市基础设施， 以产生更加大的级差地租和绝对地租。
　　这三种地租在要素市场化过程逐步显现并在地方政府，开发商之间分配，加上强制拆迁和占用耕地，对居民补偿不足，成为房地产业超额利润的来源，既成为其发展的强大动力，也是泡沫经济几乎必然发生的特殊因素。
　　低廉地租是中国特殊时期房地产业高度发展的主因。土地基础价格与市场价格存在重大偏离，某些开发商以极低的批租拿到优良位置土地开发权，多次转手加价，将地价作虚拟评估，抵押给国家银行套兑资金。西方抵押的地产是私有地产，中国则是国有地产。从国家银行套兑到钱的开发商，将一部分资金转移给批租土地官员和银行负责人。土地由国有转为私人使用，又转为银行抵押资产，最终作为银行不良资产被拍卖而私有。他揭露了中国特色圈地运动的实质，房地产泡沫的特殊根源与危害。利润越大投资越大，产业往往在暴利刺激下过度膨胀。支持房地产泡沫的合法利益是地方政府卖地收入，非法利益是中间环节炒卖地皮，非法野蛮拆迁，动摇了社会主义“居者有其屋“的基本原则，对居民实际拥有的住宅土地使用权进行系统化剥夺，成为权力资本化和权力承包的最野蛮方式。
　　来国家进行了一系列制度改革，取消土地批租改为招拍挂，规范拆迁，整顿房地产企业与市场，鼓励住宅合作社和业主委员会，缩小了房地产业的灰色空间，于是，特殊的房地产泡沫向一般性泡沫转变，这就是通过囤积地皮，垄断市场和制造涨价预期，继续获得垄断利润。
　　在房地产业中,由于建筑产品是与土地紧密依存的,它的利润来源主要包括两部分：
　　一是作为建筑产品的一般利润,
　　二是作为对土地投资所获得的地租收入。
　　同时投入不同地块的等量资本具有不同生产率所产生的被土地所有者占有的超额利润,是级差地租的一种形式。
　　房价利益圆饼图（图一）
　　房地产开发五大成本
　　1 地价成本：占总成本的10%—30%
　　2 税费成本：占总成本的26%以上
　　3 建安成本：占总成本的20%左右
　　4 贷款利息：占总销售额的6%至8%
　　5 经营成本：企业运作、潜规则成本不可小视
　　事实一：部分楼盘净利润率不到20%
　　事实二：房企自有资金利润率达150%或更高
　　房地产是地租是税说的更白就是保护费。是国家各阶层的财富分配。现今的中国就是少数人对多数人财富绝杀。房地产本质的问题是政府问题是全民的问题。是生产关系问题。
　　任答：
　　1. 中国和垄断资源相关并对市场拍卖的只有土地（也曾有过煤炭）。美国、英国、日本、韩国、俄罗斯等国的首富中为什么没有开发商？因为当金融、资本、石油、矿产、电讯、平面媒体、电视、网络媒体、军工等行业都充分对市场开放时，房地产就不再被唯一关注了。
　　2. 中国正处于城镇化的高峰期，且原有的住房条件严重滞后于经济增长和消费需求。所有国家在城镇化同步发展的阶段，房地产也都如此高增长。只是当城镇化率远超过75%之后，市场会从一手生产为主变为二手交易为主和持有物业为主。如美国约800多万套的交易中，新房最高100多万套，目前只有60万套。而中国近两年，年均新房交易约1000万套，保障房约200多万套。一手交易远大于二手交易。只有少数城镇化率较高的城市，二手交易略大于一手交易数量。
　　3. 房地产行业单位值和总数量大、价值高、产销集中度高是其他非垄断行业无法相比的。如一个单位少则五、六十平米，大则数百平米，而非以一平米、二平米为单位交易；一个项目少则数万平米，多则数百万平米；行业年总量超过十多亿平米，总值超过八万多亿元。这是其他非垄断商品无法相比的，只是无法与垄断行业相比。
　　二问：为什么许多非地产为主的行业也都进入房地产？
　　林答：，社会不是去房地产化，而是房地产已经去了除此之外的一切行业。如果说房地产有发展的冲动和空间正是中国新型工业，特别制造业发展为前提和背景的，在城市工商业大发展和房地产内需市场的开拓上，本来是可以走向良性互动的，总体讲在前面的基础上，世纪之初十年之中期，撇开政治（应该说在适度的政治空间内），就从经济发展的角度看，还是有大国崛起的风范，但这绝不是因为国内高楼大厦，特别房地产火爆所赢得的。
　　从来就没有孤立存在的房地产，发展了的西方如此，后起的东方中国更是如此，房地产既是社会发展的成果，更是社会基础产业发展的衍生物，现实社会不是要去房地产化，而是房地产应该界定自己的位置，成为社会发展成果公民享受最一般化的概念，绝非各级政府利益所在的提款机，更不是养老福利院，到底是谁模糊了概念，要民众和社会既无缘无故又心甘情愿的接受一种彻底伤害自身利益的东西，是不是把自己看得太聪明了？
　　房地产低迷，形成的社会购买力博弈，是市场理念初步成熟并深度发挥调节机制的表现，所以无论是股市还是房市的跌跌涨涨都很正常，只有在跌涨中恢复一般的价值标准，引导社会要素向需要的地方发展，特别是基础的科技和工业好了，才可以撑住高大的身材，不是社会一定要去房地产化，而是应该有一个合理的逻辑关系和基础关系。保持高房价刺激下的房地产兴旺就是正理，而一旦房价低迷，不再去刺激抬升就是去房地产化，这又是什么逻辑？
　　任答：
　　1. 其实，凡是有垄断优势和能成规模发展的行业并非都进入房地产业（个别是为解决自身问题，而非为市场），没有其他优势和其他投资渠道的才进入房地产。这是一种市场逐步开放的结果。1998年的住房制度改革是开放的契机，城镇化的需求则是吸引力。
　　2. 房地产的项目规模化效率有助于企业规模的快速提升。在不用依赖于科技创新，靠外包服务打开市场的初期阶段，还没有形成拼产品技术的白热化竞争，这打开了许多企业进入房地产业的大门。尤其是在划拨土地的阶段，可以用同样的资本，更快的扩大规模。
　　3. 房地产有更高的杠杆率。开发企业可以用土地和在建工程获得银行的信贷，预售之后又能靠预售款和个贷扩大杠杆率。而其他无资产、实物做抵押的行业，就很难将杠杆率放大。
　　4. 还可以用股权入股、股权抵押等多种方式再加大杠杆率。尽管在先全额一次性支付全部土地款之后，杠杆率已经被大大压缩了。尤其是政府监管预售款、银行延迟个贷发放更严重地影响到了杠杆率和现金流，但与其他行业相比，负债率还是很高的。
　　5. 工程款按进度结算可以将部分资金压力转移到生产单位，如大量备料款、设备款等。有信誉的企业的支付担保也成为一种短期、小额融资手段。这些都成为进入这个行业的“理由”。但当市场逐步充分竞争之后，专业与非专业企业之间的差距就充分显现了。
　　三问：为什么每次调控枪口都对准房地产？
　　林答：市场经济必然结果：社会二元分化：贫富差距急剧扩大、贫富比例极为悬殊、贫富分化已成事实、贫富阶层已然鲜明，整个社会结构已经深重的二元化了。
　　穷人房价再跌也买不起北上广已经到租不起地步！富人权贵阶层再贵都不是问题！几十套者大有人在！富者极富，穷人极穷。无差别的住房时代已经结束，房价的差别正实现人以钱聚.
　　市场经济是由分配环节主导的经济体系，在“以资为本”的市场经济体系中，社会财富按照资本大小进行比例分配，或者更通俗点说就是按照【股权】进行财富分配，这种分配模式必然导致财富的两极分化，这无法避免（无法避免的原因可以参考概率统计原理），除非有一个定期的“清零”动作，否则这种经济模式必然崩溃。其实经济危机就是一次体系内自己产生的“清零”动作，所以说“经济危机”其实是市场经济的“复位键”，一旦不灵了就得自动复位，只是这种复位会让整个社会承担痛苦。当然，经济危机并不能真正的重置社会财富的分布状况，但可以适度的调节，大批资本家的破产，货币信用的破产，都将在一定程度上创造新的起点。
　　我们的官员经济学家们其实并不笨，他们竭力回避的东西，正是他们不想放弃的东西。既得利益集团是不可能放弃他们已经到手的东西的，所以他们避免碰触经济危机真正的根源——分配问题。因此他们绕来绕去，就是不说市场经济“以资为本”的分配体系是贫富差距两极分化的根根原因，而两极分化是内需乏力的真正原因。所以他们采取各种手段刺激内需，但就是没有效果，嘴巴上也喊要缩小两极分化，可就是拿贫富差距继续拉大没辙。不动“以资为本”的市场经济，是别想真正解决问题的。也许有些人并不想真正解决问题，只要做出一副真正解决问题的样子就够了。
　　经济危机的机理
　　　一个逻辑清晰地呈现在我们面前：资本制度的内生矛盾——有效需求不足——生产过剩——透支消费——违约率上升——经济危机。)
　　
　　(提高劳工收益不仅仅是对劳动者的改善，更是企业主和富人们持续发展的必要条件。如果一个社会中穷人没有足够的购买力，富人的钱到哪里去赚？
　　二元社会与房价：根据北京大学林肯研究院对国家统计局50万户抽样居民的跟踪调查，超过84%的城镇居民家庭拥有第二套住房，有的城市如佛山套以上住房的超过33%，而私人住房出租率不足5%。通过网络对于“房叔”、“房姐”和“房祖宗”等暴料，囤房、炒房阶层普遍拥有几十套到几百套住房。
　　二元经济与房地产资金来源
　　海尔现象：企业家把应该投资而不投资的钱汇集起来形成虚拟资金，打入楼市，这个资金是最庞大的资金，也是造成各地房价上升的主因。。
　　第二笔资金就是贪污款，这笔款不会消失，它依然会打入地产市场。第三笔资金是国际热钱。第四笔资金是老百姓的储蓄款。
　　货币增发与房价
　　货币供应影响价格总水平，而这种影响正是通过对各种商品的影响综合体现出来的。房地产是一种投资品。这些年房子是最吸金的地方，货币增发很容易就推高房价。至于房价过高能不能从货币供应方面找原因，与房价涨速与M2增速是否同步并不存在严密的逻辑关系，比如说前者滞后于后者一个相位也是可以的。总结：我们的政府控制着房子供给的源泉——土地，控制着房价上涨的动力——货币，控制着调整房地产市场的手段——廉租房——当然，中国政府在廉租房上是严重失职的。从这三个角度看，中国房价不是市场经济，而是权力控制的，是在目前政治制度下由利益格局所决定的畸形产业。中国房价要降还是要跌，只是中央与各房地产利益集团之间的博弈和中央的认识与魄力，其他都是假的。国内房价之所以居高不下，与权贵阶层揩油太多有关。有人对权贵阶层的解释为，权力与资本合谋，以霸占和垄断社会的财富，断掉非权贵（尤其指广大中小企业）通过勤劳与智慧公平获得财富的出路。
　　任答：1. 投资是影响经济增长的重要部分，尤其是计划经济的时代。没有开放市场时，大多建房都列为基本建设科目，因此自建国以来都是用限制建房投资来调控经济的，在“先生产，后生活”的时代更是如此。1988年的楼堂馆所停缓建是建国以来的第七次大调控。当经济过热、通胀上升时，从压缩投资入手是最有效的。1993年的调控也是如此，也因此有了连续几年的经济下滑。
　　2. 在经济下行时，启动投资也是最有效的拉动。1997年亚洲金融危机之后，中国要拉动经济增长，但这时已经是以半市场化而非政府行为的基本建设方式为主建房了。于是有了住房制度的改革，让住房完全市场化，取消福利住房分配。房地产成了突围的敢死队。
　　3. 2003年为防止投资过热再次将板子打在了房地产的头上。这次的错误在于只看到了房地产市场投资的高增长，却没看到基本建设中住房建设的投资快速下降的市场化替代关系。还好一场全球化的传染病，平息了这次调控。
　　4. 土地招拍挂和分税制，让土地财政成为地方政府的救命草，也让中央与地方之间出现了政策分岐。地方政府的招商引资和地价上升，再一次让房地产成为调控的靶子，却不知土地的垄断与供应下降是根源，再一次把板子打错了地方。
　　5. 2007年初中央第一次提出了正确的增加供给的主张，但饥饿的市场在土地供给增加时出现了大量的天价地和投资增长，于是年底又来了“两防”的政策，直到2008年的经济低谷。
　　6. 对付低谷仍要靠投资拉动，于是有了四万亿。但十大产业振兴除了扩大过剩产能之外，几乎没用（高铁应除外），尤其是不可能让老百姓拿出手里的钱。最终还要靠房地产拉动，才能增加民间的消费，并让市场上了个台阶。尽管后来有了限购、限贷，但2011年，房地产消费总额第一次超过了食品。
　　7. 历史上多次的调控都是从投资入手的。尤其是在投资占GDP的大头、出口对GDP负贡献时，更是如此。政府提供公共服务的投资不能动，就只能动房地产了。因此有了冯仑的“房地产是个夜壶”的形象比喻。政府的手就总是一会提夜壶、一会扔夜壶的不停乱摸。甚至不惜违法违规的摸进不该摸的地方。
　　8. 市场本是靠价格释放供求关系的信号，这才能发挥看不见的手的作用。而以价格为目标的调控，就是要斩断市场看不见的手。以限制需求为手段人为调节供求关系，更是破坏市场机制。还谈什么市场化？房地产只是政府平衡经济增减的工具，因为，这是上下游带动产业最多的行业，且在投资、信贷、就业、税收、土地收入上都影响最大最直接的产业，也直接制约着中国城镇化增长进程。
   
   
   
   
   
   
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